قال مسؤولون تنفيذيون كبار هذا الأسبوع إن البنوك الأمريكية أصبحت قلقة بشكل متزايد بشأن انخفاض تقييمات العقارات التجارية والمخاطر التي تشكلها على الميزانيات العمومية للمقرضين.
تراجعت تقييمات المكاتب على وجه الخصوص بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتفضيل العديد من الموظفين للعمل من المنزل منذ جائحة فيروس كورونا.
ومع ذلك ، سعى المسؤولون التنفيذيون الماليون إلى طمأنة المستثمرين بأنهم لم يتوقعوا مخاطر نظامية كبيرة لأن الحيازات موزعة على نطاق واسع بين البنوك والمؤسسات الأخرى.
قال رون أوهانلي ، الرئيس التنفيذي لبنك الحراسة في الولايات المتحدة ، هذا الأسبوع: “ما يحدث للعقارات التجارية ، ولا سيما المكاتب” كان أكبر مخاوف ستيت ستريت. وأضاف أنه لم يتم ضرب جميع الممتلكات بشكل متساوٍ ، وأضاف: “الفئة (أ) صامدة. قد تكون الإيجارات في انخفاض لكنهم ليسوا في مأزق. الفئتان B و C بالتأكيد. “
قال بريان ماكدونيل ، رئيس شركة ديون العقارات في PGIM ، التي تدير 122 مليار دولار: “السؤال الذي نواجهه جميعًا هو ما إذا كانت العدوى ستنتشر من قطاع المكاتب”. “إذا واجهت مشكلة تتعلق بالثقة ، فجأة ، فقد يضع الناس جميع العقارات التجارية في نفس المجموعة.”
هناك علامات على الضغوط المتزايدة في أرباح البنوك في الربع الأول. ذكرت Wells Fargo الأسبوع الماضي أن قروضها العقارية التجارية المتعثرة قفزت بنحو 50 في المائة منذ كانون الأول (ديسمبر) لتصل إلى 1.5 مليار دولار. وأشار مورجان ستانلي إلى العقارات التجارية وتدهور التوقعات الاقتصادية كأسباب للارتفاع الحاد في المخصصات مقارنة بالعام الماضي.
قال الرئيس التنفيذي جيمس جورمان للمحللين في اتصال هاتفي: “من وجهة نظري ، لسنا في أزمة مصرفية ، لكننا عانينا ، وربما لا نزال ، نواجه أزمة بين بعض البنوك”.
تمثل القروض العقارية التجارية حوالي 40 في المائة من إجمالي إقراض البنوك الصغيرة ، مقابل حوالي 13 في المائة من دفاتر أكبر المقرضين.
أفاد بنك OZK ومقره أركنساس ، والذي يتعرض بشدة للقطاع ، يوم الجمعة أنه رفع مخصصات القروض بنسبة 10 في المائة في الربع الأول. عند 36 مليون دولار ، يمثل ذلك زيادة قدرها عشرة أضعاف عن مستويات العام الماضي.
ما يقرب من ثلث الدين العقاري التجاري البالغ 4.5 تريليون دولار يأتي مستحقًا قبل نهاية عام 2025 ، وفقًا لمحللي مورجان ستانلي ، الذين وصفوا ذلك بأنه “محمل مسبقًا”.
هذا الأسبوع ، قال كريستوفر أيلمان ، كبير مسؤولي الاستثمار في نظام تقاعد المعلمين في ولاية كاليفورنيا الذي تبلغ قيمته 306 مليار دولار ، لصحيفة فاينانشيال تايمز إنه قدر أن قيم المكاتب قد انخفضت بنحو 20 في المائة وأنه كان يستعد لخسائر فادحة في المحفظة العقارية للصندوق البالغة 52 مليار دولار. .
تنتشر مخاوف المستثمرين على نطاق واسع ، حيث حدد نصف من شملهم الاستطلاع هذا الشهر من قبل بنك أوف أمريكا العقارات التجارية على أنها المصدر الأكثر احتمالية لحدث ائتماني شامل.
يثير القطاع مخاوف مماثلة خارج الولايات المتحدة ، حيث وصف مسؤول كبير في صندوق النقد الدولي هذا الشهر العقارات التجارية بأنها “نقطة تركيز”.
حذر أحدث تقرير عن الاستقرار المالي للمقرض متعدد الأطراف من كيف أن مزيجًا سامًا من انخفاض قيمة العقارات ، وتشديد الأوضاع المالية والأسواق غير السائلة يمكن أن يؤدي إلى تكافح المقترضين لإعادة تمويل مخزون متزايد باستمرار من القروض المستحقة ، مما يؤدي إلى ارتفاع معدلات التخلف عن السداد بشكل حاد.
أضافت مجموعة بروكفيلد العقارية إلى عدد متزايد من حالات التخلف عن السداد البارزة هذا الأسبوع بالتخلي عن قروض بقيمة 161 مليون دولار مرتبطة بمجموعة من مباني المكاتب في الضواحي بالقرب من واشنطن. وفي شباط (فبراير) ، أعادت مفاتيح برجي مكاتب رئيسيين في لوس أنجلوس.
كما تخلت شركتا Blackstone و Pimco في الأشهر الأخيرة عن بعض استثماراتهما المكتبية بدلاً من الاستمرار في الرهانات الخاسرة.
قال توني ناتسيس ، رئيس مجموعة العقارات في شركة المحاماة ألين ماتكينز: “إذا كان لديك دين مستحق ، فلا يمكنك تحمل عبء الدين الحالي ولست على استعداد لوضع المزيد من الأموال فيه ، فهو إذن حبس الرهن”.
وأضاف ، مع ذلك ، أن المقرضين يفضلون تعديل القروض الحالية: “إنهم يسألون أنفسهم” هل أريد حقًا استعادة هذا في سوق سيئة؟ “
في الأشهر الثلاثة الأولى من هذا العام ، انخفضت الصفقات المتعلقة بالمكاتب إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من عقد ، وفقًا لبيانات MSCI Real Assets.
لقد بذل المتخصصون العقاريون جهدًا للإشارة إلى أن العقارات التجارية هي سوق بطيء الحركة ومتكتل وأن المستثمرين لا ينبغي أن يتوقعوا حلولًا سريعة للمواقف المضطربة – أو أن تتراكم تلك الصعوبات بسرعة حيث يحاول المقرضون والمقترضون العمل من خلال الإمكانات. حلول.
“الإيجابي هنا هو أن أجزاء كبيرة من العقارات التجارية لا تزال تعمل بشكل جيد ، مثل الخدمات اللوجستية والفنادق والمساكن المؤجرة ومراكز البيانات” ، جوناثان جراي ، رئيس بلاكستون ، أكبر مستثمر عقاري في العالم بأصول عقارية تبلغ 332 مليار دولار ، قال هذا الأسبوع.
صنع جراي اسمه من خلال ذراع الملكية لبلاكستون وأكد على مدى اتساع نطاق الاستثمارات العقارية.
وأضاف: “العقارات التجارية موزعة على نطاق واسع بين البنوك الكبرى ، والبنوك الصغيرة ، وشركات التأمين ، والهيئات الحكومية ، والتأمينات ، وعقود الرهن العقاري”. “لا أعتقد أن هذا هو نوع المشكلة المنهجية التي يقولها الناس.”
شارك في التغطية جينيفر هيوز وبروك ماسترز وهارييت كلارفيلت وماديسون داربيشاير وأنطوان غارا وستيفن غاندل في نيويورك وكولبي سميث في واشنطن
