على الحافة الشمالية الغربية لشنغهاي ، اجتمع أكثر من مائة مندوب مبيعات يرتدون بدلات سوداء حول نسخة طبق الأصل من مشروع سكني في كانتري جاردن ، حيث قدم مدربًا متحمسًا إرشادات حول كيفية بيع الشقق.

خلف صالة العرض المتلألئة لمشروع Project Exquisite ، تحرك العمال وشاحنات الأسمنت داخل وخارج موقع بناء واسع حيث كانت الأبراج المعلقة على وشك الاكتمال.

أثار المشهد أيام مجد الازدهار العقاري في الصين على مدى عدة عقود ، لكن القطاع في أزمة. برزت كونتري جاردن ، أكبر مطور في البلاد من حيث المبيعات ، كواحدة من أبرز الناجين في صناعة ابتليت بتأخيرات البناء والتخلف عن السداد وانخفاض المبيعات لأكثر من عام.

أدى دعم السياسة الجديدة من بكين إلى رفع آمال المستثمرين بأن الأسوأ قد انتهى. قالت الحكومة هذا الأسبوع إنها مستعدة لنشر ما يزيد عن 162 مليار دولار من الائتمان من البنوك الحكومية للمطورين فيما يعد أهم ضخ للسيولة حتى الآن في القطاع المحاصر.

كانت Country Garden أحد المستفيدين ، حيث تلقت حد ائتمان جديدًا بقيمة 50 مليار رنمينبي (7 مليارات دولار) من بنك التوفير البريدي الصيني وحصلت على جزء من 91 مليار دولار في شكل قروض جديدة من البنك الصناعي والتجاري الصيني. عندما تم الكشف عن سياسات الدعم لأول مرة الأسبوع الماضي ، والتي تمدد المواعيد النهائية لاستحقاق الديون المصرفية ودعم إصدار السندات ، ارتفعت أسهم المطور وأعلن عن إصدار حقوق جديد لجمع حوالي 500 مليون دولار.

مع وجود الآلاف من المشاريع على الصعيد الوطني ، فإن Country Garden ليس فقط موضع اهتمام المساهمين وحملة السندات داخل الصين وخارجها. كما أنه مقياس لصحة القطاع العقاري.

قال آندي سوين ، رئيس أبحاث الائتمان الآسيوية السابقة لليابان في PineBridge Investments ، “قبل السياسات لم نكن متأكدين مما إذا كان بإمكان أي من شركات القطاع الخاص البقاء على قيد الحياة” ، واصفًا تحركات الحكومة بأنها “تغير قواعد اللعبة”.

بعد هذه المجموعة من السياسات ، نعتقد أن بعضها على الأقل يمكن أن يستمر. وهذا يعطي المستثمرين فرصة لاختيار الناجين “.

مسيرة إغاثة

كان الارتفاع مدفوعا جزئيا بالارتياح. تعرضت حديقة كونتري جاردن لضغوط متزايدة بسبب ما أسمته “الكساد الشديد” في سوق العقارات. وانخفضت إحدى سنداتها المستحقة في عام 2024 إلى 14 سنتًا للدولار في وقت سابق من هذا الشهر ، ولا تزال تتداول عند مستويات محزنة تبلغ حوالي 41 سنتًا اليوم.

في تشرين الأول (أكتوبر) ، بلغ إجمالي مبيعات الشركة 33 مليار رنمينبي ، أي أقل بكثير من 54 مليار رنمينبي في الشهر نفسه قبل عامين ، وبلغ إجمالي مبيعات الشركة في العام الماضي 46 مليار رنمينبي ، عندما كانت الأزمة قائمة بالفعل.

ولكن على عكس Evergrande ، المطور الأكثر مديونية في العالم ، لم تتخلف شركة Country Garden حتى الآن عن سداد ديونها ، التي بلغ مجموعها في نهاية حزيران (يونيو) 300 مليار رنمينبي (42 مليار دولار).

المطورون الحاصلون على تصنيفات استثمارية في قطاع العقارات في الصين مملوكين للدولة إلى حد كبير. في القطاع الخاص ، حيث اقترضت الشركات بقوة ، لا يزال عدد قليل فقط من الشركات ، بما في ذلك Vanke ، مصنفة على أنها تصنيف استثماري في حين أن العديد من الأسماء الأخرى ، مثل Evergrande و Fantasia Holdings و Modern Land (الصين) و Kaisa Group لم تحصل على مدفوعات.

كانت حديقة الدولة ، التي فقدت تصنيفها الاستثماري في وقت سابق من هذا العام ، في مكان ما بينهما. وقد تمكنت من الاعتماد على كومة السيولة الضخمة لديها ، والتي كانت 150 مليار رنمينبي في نهاية يونيو ، للتغلب على التباطؤ في القطاع الذي تفاقم بسبب سياسات بكين للحد من نفوذ المطورين. وحققت أرباحًا صغيرة بلغت 612 مليون رنمينبي في النصف الأول من عام 2022 ، وفقًا لتقريرها المؤقت.

هذا الرقم يتضاءل مقارنة بأرباحها البالغة 29 مليار رنمينبي في عام 2017 ، بعد فترة عقدين من الزمن أدت فيها الإصلاحات والتوسع الحضري السريع إلى صعود تطوير العقارات الخاصة في الصين.

وُلِد يانغ غوكيانغ ، كرسي كانتري جاردن ، لعائلة فقيرة في ريف جوانجدونج ، المقاطعة الجنوبية ، في عام 1955. وفقًا لتقارير وسائل الإعلام الصينية ، لم يكن يرتدي أحذية عندما كان طفلاً ، ولم يكن بإمكانه إنهاء امتحانات المدرسة الإعدادية إلا بعد منحة حكومية 2 رنمينبي (28 سنتًا). قبل إدراج الشركة في عام 2007 ، نقل أسهمه إلى ابنته ، يانغ هويان ، مما جعلها أغنى امرأة في آسيا.

اليوم ، تمتلك Country Garden أكثر من 3000 مشروع ، أي أكثر من ضعف مستواها في عام 2017 ، مع الغالبية العظمى خارج قوانغدونغ. تم شراء الأرض المخصصة للتطوير الرائع في شنغهاي في يونيو من العام الماضي ، بعد فترة طويلة من سيطرة أزمة العقارات. على الرغم من أنه لن يكتمل حتى عام 2024 ، فقد تم بيع 600 شقة من أصل 700.

قال مدير للشركة في موقع Exquisite إن البناء تأخر فقط خلال إغلاق المدينة لمدة شهرين للسيطرة على تفشي Covid. وقالت: “السياسة الجديدة ليس لها تأثير يذكر على المشاريع في شنغهاي” ، مشيرة إلى أن القضايا المطروحة للمطورين موجودة في المدن ذات المستوى الأدنى.

وأضافت: “بشكل عام فإن المشترين في شنغهاي أكثر ثقة في حكومتهم”. “عندما يشتري الناس منزلًا ، فإنهم يشترون الموقع”.

المخاطر لا تزال قائمة

يخفي الوضع في شنغهاي المخاطر التي تواجه الشركة. معظم مشاريع كونتري جاردن ليست في أغنى مدن الصين.

كان الوضع الاقتصادي لمدن الطبقة الدنيا أضعف [during] قال كافين تسانغ من وكالة موديز ، الذي خفض تصنيف كونتري جاردن من درجة الاستثمار في وقت سابق من هذا الشهر ، إن التباطؤ الاقتصادي في الصين وأسعار العقارات قد تراجعت أيضًا أكثر من المدن عالية المستوى.

وأضاف أن Moody’s ليست على علم بأي تأخيرات في البناء في مواقع Country Garden الأخرى ، لكنها تقول إن الشركة كانت تعتمد على النقود لسداد ديونها وتواجه مشكلات في الوصول إلى التمويل.

قال متحدث باسم Country Garden إنه بينما ركز على المدن من الدرجة الأولى في السنوات الأخيرة بسبب يقينهم العالي ، فإنه “لم يتخل عن سوق الطبقة الدنيا”.

“لا تزال بعض المدن ذات الطبقة الدنيا بها عدد كبير من السكان ويثق الناس هناك في كونتري جاردن”.

تمثل صعوبة تقييم التقدم عبر آلاف المواقع في الصين ، خاصة عندما تقيد قواعد الوباء بشدة الوصول إلى البلاد والحركة داخلها ، تحديًا كبيرًا للمستثمرين والمحللين.

تشير العديد من سندات كانتري جاردن ، خاصة تلك التي لم يتم استحقاقها لعدة سنوات ، إلى خطر التخلف عن السداد. استشهدت S&P بـ “تضييق قنوات التمويل” عندما خفضت تصنيفها الأسبوع الماضي ، وسحبت تصنيفاتها بناءً على طلب الشركة.

السياسات الجديدة للحكومة ، التي قالت ستاندرد آند بورز إنها قد تمثل نقطة تحول وستطلق العنان لتريليون رينمينبي من السيولة الجديدة ، مصممة لمعالجة هذه المشكلة.

على أطراف شنغهاي في مشروع Exquisite ، من المتوقع بيع آخر 100 شقة خلال الشهر المقبل. بالنسبة إلى Yang Guoqiang والمستثمرين في شركته ، فإن السؤال هو ما إذا كان الشيء نفسه ينطبق في جميع أنحاء الصين.

شارك في التغطية هدسون لوكيت في هونج كونج